Contratación

Duración

La Ley no obliga a que el contrato se haga por escrito, pero es más seguro y conveniente hacerlo por escrito. Se puede hacer en cualquier papel, aunque en los estancos hay un modelo que facilita no olvidar los datos mínimos exigidos. La duración del contrato de arrendamiento en las viviendas no suntuarias puede ser libremente pactada entre el arrendador y el arrendatario. Existen sin embargo unas importantes reglas que necesariamente deberán ser observadas:• El arrendatario (inquilino) disfruta de un plazo de garantía de cinco años: los contratos con duración pactada inferior a dicho plazo, se prorrogan obligatoriamente para el arrendador por plazos anuales, a voluntad del arrendatario, hasta llegar a los cinco años.• No habrá prorroga si el contrato contempla la necesidad del arrendador (propietario) de ocupar la vivienda arrendada para sí.

Sin embargo, en este caso si transcurridos tres meses, a contar desde la extinción del contrato, el arrendador no hubiese ocupado la vivienda por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda arrendada, por un nuevo periodo de cinco años, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la recuperación, o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad igual al importe de la renta por los años que quedan hasta completar cinco.

• El arrendatario puede poner término al arrendamiento, comunicándolo al arrendador con un mes de antelación a la terminación del plazo pactado o de cualquiera de sus prórrogas.

Si transcurridos como mínimo cinco años, ninguno de los contratantes manifiesta su intención de no renovar el contrato con un mes de antelación a la fecha prevista de su terminación, el arrendamiento se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más.

• En arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo hubiese durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

• Durante el transcurso del plazo inicial o de cualquiera de las prórrogas, no puede el arrendatario abandonar la vivienda. En caso de hacerlo, deberá indemnizar al arrendador por los perjuicios que se le causen; estos perjuicios han de existir y estar debidamente probados.

• El arrendamiento continúa en beneficio del cónyuge que conviva con el arrendatario, si éste, sin el consentimiento de aquél, no renueva el contrato, desiste del mismo o abandona la vivienda. Esto no modifica la duración prevista para el contrato.

• También es de aplicación lo anterior a la persona que hubiera convivido con el arrendatario, en relación permanente de afectividad análoga al matrimonio y cualquiera que sea su orientación sexual, durante los dos años anteriores. En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, su cónyuge puede continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando ésta le sea atribuida por convenio o sentencia judicial, sin que ello modifique la duración del contrato.

Renta

La renta inicial será libremente pactada por las partes. La renta se actualizará de la siguiente forma:A) Durante los primeros cinco años de contrato, anualmente con arreglo a la variación experimentada por el índice de precios.B) A partir del sexto año, la actualización se regirá por lo acordado entre el arrendador y el arrendatario.

Si no hay acuerdo, se hará anualmente con arreglo al índice de precios.

Otras reglas que rigen en materia de pago de la renta por alquiler son las siguientes:

• El arrendatario debe prestar de forma obligatoria una fianza en metálico, que será igual al valor del arrendamiento de un mes. Esta fianza se depositará en el Instituto de la Vivienda de la Comunidad de Madrid.

• Las partes pueden pactar, en el contrato, garantías adicionales a la fianza en metálico; por ello es habitual que el arrendador se asegure de la solvencia del futuro inquilino, a través de la solicitud de nóminas o similares.

• La renta podrá elevarse por la realización de obras de mejora, pero sólo cuando éstas se realicen una vez transcurridos cinco años de la duración del contrato, no pudiendo exceder el aumento del 20% de la renta vigente en aquel momento.

• Puede pactarse que el arrendatario se haga cargo de los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, los servicios de éste y los tributos que recaigan directamente sobre la finca arrendada.

 

Extinción

El contrato se puede extinguir por incumplimiento de obligaciones a instancia del arrendador o del arrendatario.

A. El arrendador puede extinguir el contrato por:

• Falta de pago de la renta o de otras cantidades establecidas en el contrato.• Falta de pago de la fianza o de su actualización.• Subarriendo o cesión no consentidos.

• Realización intencionada de daños o de obras no consentidas.

• Realización de actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

• Destinar la vivienda a otros usos o permanecer deshabitada.

B. El arrendatario puede extinguir el contrato por:

• No realización por el arrendador de las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.

• Realización por el arrendador de perturbaciones en la utilización de la vivienda.

 
 
 

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